Le secteur de la location saisonnière et de courte durée, en plein essor depuis les années post-Covid, fait face à un cadre réglementaire de plus en plus strict en France et en Europe.
Cette évolution vise à encadrer les pratiques des plateformes de réservation, à protéger les consommateurs et à répondre aux préoccupations locales concernant le marché immobilier.
1. Les réglementations européennes sur la location saisonnière
Plusieurs régulations ont été adoptées au niveau européen au cours des dernières années, avec un impact direct sur le secteur de la location de vacances :
- Digital Services Act (DSA) et Digital Markets Act (DMA) (2022) :
Ces régulations imposent aux grandes plateformes de garantir la transparence des annonces, l’exactitude des informations et la protection des données des utilisateurs.
Les plateformes doivent également éviter les comportements anticoncurrentiels. - Directive sur la transparence des conditions de location à court terme (2023) :
Cette directive vise à améliorer la transparence pour les consommateurs, en obligeant les plateformes à divulguer tous les frais et charges supplémentaires dès le début du processus de réservation. Les conditions de location doivent être claires et compréhensibles pour éviter les mauvaises surprises. - Régulations locales renforcées (2022-2023) :
Dans des villes comme Paris, Amsterdam, Barcelone et Berlin, des régulations locales ont été mises en place pour contrôler l’impact des locations de vacances sur les marchés immobiliers locaux et préserver l’accès au logement pour les résidents.
Ces mesures incluent des restrictions sur le nombre de jours de location par an, l’obligation d’enregistrement des locations auprès des autorités locales et l’imposition de lourdes amendes pour non-conformité.
2. Les conséquences de la régulation DAC7 sur la location de vacances
- Obligations de reporting des plateformes :
Collecte et transmission des revenus locatifs des hôtes aux autorités fiscales. - Transparence et conformité fiscale :
Réduction de l’évasion fiscale par une meilleure déclaration des revenus.
Plateformes responsables de la précision des informations fournies. - Implications pour les hôtes :
Vérification de l’exactitude des informations fiscales pour éviter des sanctions.
Surveillance accrue par les autorités fiscales. - Coûts et administrations supplémentaires :
Augmentation des charges administratives pour les plateformes.
Potentiel besoin d’aide professionnelle pour la gestion fiscale des hôtes. - Effets sur la compétitivité du marché :
Niveau de jeu équitable pour toutes les plateformes.
3. Les évolutions réglementaires à venir pour le marché de la location saisonnière et de courte durée
Le cadre réglementaire continue d’évoluer avec plusieurs projets de régulations en cours d’adoption :
- Directive européenne sur la gestion des données (Data Governance Act) :
Prévue pour fin 2024, cette directive imposera aux plateformes de locations de vacances de garantir une gestion sécurisée et éthique des données utilisateurs. Les données devront être facilement partageables avec les autorités compétentes pour assurer la conformité aux régulations locales. - Révision de la directive sur les pratiques commerciales déloyales :
Attendue début 2025, cette révision renforcera les protections des consommateurs contre les pratiques commerciales trompeuses, obligeant les plateformes à garantir la véracité des informations publiées (fausses informations, photos trompeuses…). Les pénalités pour les pratiques déloyales seront renforcées. - Régulations spécifiques sur la durabilité et l’environnement :
Prévue entre 2024 et 2025, cette régulation visera à réduire l’impact environnemental des locations de vacances. Les plateformes, les gestionnaires de locations et les propriétaires devront respecter des normes environnementales spécifiques telles que l’efficacité énergétique de leurs hébergements touristiques, la gestion des déchets et la réduction de l’empreinte carbone des opérations de location. - Projet d’application de la TVA au niveau européen pour les plateformes de location de vacances :
- Augmentation des coûts de conformité pour les plateformes :
Les plateformes supporteront la charge administrative de la collecte et de la remise de la TVA, simplifiant la conformité pour les petits hôtes, mais augmentant les coûts opérationnels pour les plateformes elles-mêmes. - Concurrence équitable : Les fournisseurs d’hébergement traditionnels (hôtels) feront face à une concurrence plus équitable, car toutes les locations de courte durée facilitées par les plateformes seront soumises à la TVA, réduisant ainsi l’avantage de prix précédemment apprécié par les hôtes non enregistrés.
- Impact sur les recettes :
Les nouvelles réglementations devraient augmenter la collecte des recettes de TVA jusqu’à 6,6 milliards d’euros par an dans l’UE, comblant ainsi des écarts significatifs de TVA. - Simplicité pour les petites entreprises :
Les petites entreprises et les hôtes individuels qui louent des propriétés à travers les frontières de l’UE bénéficieront de procédures de TVA simplifiées, réduisant le besoin de multiples enregistrements et déclarations de TVA.
- Augmentation des coûts de conformité pour les plateformes :
3. Focus sur la France : Le projet de loi Le Meur/Echaniz
En France, le projet de loi Le Meur/Echaniz en cours, dont l’adoption est prévue entre 2024 et 2025, vise à réguler la fiscalité et le nombre de meublés de tourisme.
Trois principaux scénarios de réforme sont proposés pour aligner les régimes fiscaux des locations nues et meublées :
- Scénario 1 : unification des régimes
- Fusion des régimes fiscaux des locations nues et meublées avec un abattement unique de 40 % dans le régime micro.
- Suppression de l’amortissement en régime réel pour les meublés.
- Gain budgétaire estimé à 266 M €, avec un million de foyers fiscaux gagnants et environ 586 000 perdants.
- Scénario 2 : promotion de la location de longue durée
- Abattement de 40 % pour les locations de longue durée et de 30 % pour les locations de courte durée.
- Gain budgétaire entre 290 M € et 380 M €, avec une transition pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pour étaler la perte de rentabilité.
- Scénario 3 : amortissement spécifique pour la location longue durée
- Introduction d’un amortissement forfaitaire de 2 % pour les logements loués en longue durée, avec un coût budgétaire potentiel élevé.
- Ce scénario vise à décourager les locations de courte durée et à favoriser les investissements dans des logements de longue durée.
Conclusion
Le contexte réglementaire du secteur de la location saisonnière et de courte durée en France et en Europe se durcit, avec des mesures visant à améliorer la transparence, à protéger les consommateurs et à répondre aux préoccupations locales.
Ces régulations obligent les acteurs du marché, y compris les professionnels de la location de vacances (agences immobilières, conciergeries, property managers…), à adapter leurs pratiques pour rester conformes et compétitifs dans un environnement en constante évolution.